준공 후 미분양 2만8000호… 왜 완공된 아파트가 팔리지 않을까? 심화된 공급 불균형의 경고

준공 후 미분양 2만8000호… 왜 완공된 아파트가 팔리지 않을까? 심화된 공급 불균형의 경고

준공 후 미분양 2만8000호 왜 완공된 아파트가 팔리지 않을까 심화된 공급 불균형의 경고 [사진=머니투데이]

 

완공까지 마친 아파트가 그대로 시장에 남아 있다는 것은 단순한 분양 부진이 아니다. 실제 수요가 외면한 채 건설된 집들이 전국 곳곳에 쌓이고 있다는 의미이며, 이는 지역 경제와 주택 시장 전반에 불안 신호로 작용한다.
특히 비수도권을 중심으로 준공 후 미분양이 크게 늘면서 공급 구조의 허점이 적나라하게 드러나고 있다.
오늘은 왜 이런 현상이 반복되는지, 그리고 무엇이 문제인지 깊이 있게 살펴본다.

 

"오늘 주제에 맞는 성경 말씀"

"지혜로운 자는 집을 세우고, 명철 있는 자는 그 집을 견고하게 하느니라"(잠언 24장 3절)
이 말씀은 단순히 건물을 짓는 기술이 아니라, 올바른 판단과 균형 있는 계획이 얼마나 중요한지를 일깨운다. 오늘 우리가 다루는 ‘준공 후 미분양’ 문제 역시 지혜롭지 못한 공급 판단이 어떤 결과를 낳는지 보여준다.

느헤미야 8:1–18 -말씀의 대각성 – 율법 낭독과 영적 갱신, 성경공부, 주석과 해설 묵상 적용

전국 준공 후 미분양 2만8080호… 올해 최고치

국토교통부의 2025년 10월 통계에 따르면, 준공 후 미분양 물량은 2만8080호로 전월 대비 3.1% 증가했다. 이미 지어진 집이 팔리지 않았다는 점에서 시장에서는 이를 매우 심각한 신호로 본다.

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준공 후 미분양은 단순한 ‘분양 실패’가 아니라, 실제 수요와 공급 계획이 크게 어긋났다는 증거다. 공급자가 예상한 수요가 존재하지 않거나, 해당 지역의 생활 인프라·경제 여건·취업 기반이 뒷받침되지 않는 경우가 많다.

특히 전체 준공 후 미분양 가운데 2만3733호가 비수도권에 몰려 있어 지방 부동산 시장이 구조적으로 더 취약함을 드러낸다.

준공 후 미분양 2만8000호 왜 완공된 아파트가 팔리지 않을까 심화된 공급 불균형의 경고 [사진-DL이앤씨]

수도권·지방 모두 ‘공급 사이클 불균형’ 심화

수도권과 지방의 흐름은 다르지만, 공통된 문제는 ‘공급 사이클이 제 역할을 못 한다’는 점이다.

수도권은 ‘인허가 증가 → 착공·준공 감소’의 구조

● 인허가: 전년보다 28.4% 증가

● 착공: 21.6% 감소

● 준공: 49.3% 감소

즉, 허가만 늘고 실제 공급으로 이어지지 않는다. 경기 불확실성, 비용 부담, 예측 어려움이 복합적으로 작용해 착공이 줄어드는 상황이다. 그 사이 이미 완공된 물량은 시장에서 소화되지 못하고 쌓여간다.

 

반면 지방은 전반적인 공급 여력이 약화

● 인허가, 착공, 분양, 준공 모두 감소

● 신규 공급의 생태계 자체가 약해지고 있음

● 하지만 기존에 지어진 물량조차 팔리지 않으면서 악성 미분양이 누적

지방은 경제 인구 감소, 산업 기반 약화, 인구 유출이 겹치며 주택 수요 자체가 줄어드는 추세다. 이로 인해 한 번 쌓인 미분양은 쉽게 해소되지 않는다.

준공 후 미분양 2만8000호 왜 완공된 아파트가 팔리지 않을까 심화된 공급 불균형의 경고 [사진-케티이미지]

서울의 ‘공급 폭증—분양 급감’

서울은 상반기 집중된 준공 물량의 영향으로 누적 준공이 4만3018호로 전년 대비 무려 100.3% 증가했다.
인허가도 34.1% 늘어 앞으로도 공급이 이어질 전망이다.

반면 누적 분양은 40.6% 감소했다.
즉, 공급 의지는 높으나 분양 일정이 지연되거나 시장 반응이 좋지 않아 ‘허수 공급’만 늘어난 셈이다.

이와 같은 불균형은 시간이 지나면 미분양 증가로 이어지고, 나아가 조합과 건설사의 재무 부담까지 확대될 수 있다.

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거래 흐름은 ‘매매 증가·전월세 감소’로 이동

10월 주택 매매거래는 6만9718건으로 한 달 새 10% 증가했다.
특히 서울 아파트 매매는 62.5%나 급증했다.

반면 전월세 거래는 13.4% 감소했다.
이는 일부 매수 심리가 되살아났다는 의미지만, 문제는 이 흐름이 미분양 해소와 직접 연결되지는 않는다는 점이다.

매매 수요가 주로 선호도가 높은 지역으로 쏠리기 때문이다.
수요가 집중되는 지역은 거래가 활발하지만, 비선호 지역은 여전히 미분양이 쌓인다. 결국 ‘수요 양극화’가 심화되는 구조다.

 

준공 후 미분양이 주는 경고

준공 후 미분양의 증가는 건설사와 금융권, 지역 경제 모두에 치명적 영향을 미친다.

● 건설사는 자금 회수가 늦어져 재무 건전성이 악화

● 금융기관은 대출 회수 위험 증가

● 지역 경제는 인구 유입 정체로 상권과 고용이 위축

● 장기적으로 ‘슬럼화’ 가능성까지 발생

결국 공급 정책의 균형, 수요 기반 분석, 지역 인구 구조 파악이 무엇보다 중요하다는 점을 다시 확인하게 된다.

 

마무리

준공 후 미분양 증가 현상은 단순한 부동산 이슈가 아니라, 우리 사회의 인구 변화와 지역 균형, 공급 정책의 허점을 동시에 보여주는 신호다.
지혜로운 계획과 정확한 수요 분석이 없다면, 시간이 지나도 이런 문제는 반복될 수밖에 없다.
앞으로의 주택 정책은 단순한 공급 확대가 아니라, 지역의 실제 필요와 미래 변화까지 고려한 정교한 전략이 되어야 한다.

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출처

머니투데이, 김평화 기자 기사 내용을 재구성함

 

끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.

 

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